2024年9月英国抵押贷款批准略有上升：对物业税、住房市场和投资者的影响
引言
英格兰银行报告称，2024年9月英国抵押贷款批准数量小幅上升至66,000笔——为2023年12月以来的最高水平。 虽然增幅有限，但正值外界猜测即将到来的英国预算案将针对物业税改革，这一举措可能重塑住房市场格局并影响金融领域的投资策略。
对投资者而言，了解驱动该数据的因素、潜在政策变动以及更广阔的宏观环境，对于在短期波动和长期增长之间为投资组合定位至关重要。本文将分解市场影响，评估风险，并基于最新的抵押贷款批准趋势和物业税讨论，提出可操作的投资思路。
市场影响与意义
1. 抵押贷款批准概览
| 指标 | 2024年9月 | 2023年12月（峰值） | 5年平均（9月） |
|---|---|---|---|
| 新批准抵押贷款 | 66,000 | 68,200 | 62,100 |
| 同比变化 | +7.9% | — | — |
| 平均贷款价值比（LTV） | 78% | 77% | 79% |
| 平均固定利率期限 | 2 年 | 2 年 | 2 年 |
- 为何重要： 与上月（64,000）相比增加了2个百分点，表明在高利率和可负担性受限的长期放缓后出现了温和回升。
- 历史背景： 抵押贷款批准量曾在2020年第二季度的疫情高点112,000降至2022年第三季度的低点52,000，反映了货币政策的收紧。目前的水平虽未实现全面复苏，却是 18 个月来首次出现连续两个月批准上升。
2. 利率环境
- 英格兰银行基准利率： 5.25%（自2024年8月起保持不变）。
- 平均两年期固定抵押贷款利率： 5.78%（较2024年7月下降0.12个百分点）。
- 含义： 略低的抵押贷款利率降低了新借款人的月供压力，尽管通胀担忧仍在，但仍能刺激边际需求。
3. 物业税猜测
- 预算讨论： 高级财政部消息人士透露，财政大臣 Jeremy Hunt（媒体泄漏中常被非正式称为 “Reeves”）可能在定于11月初的预算案中 调整议会税（council tax）等级并对高价值住宅征收适度附加税。
- 潜在影响：
- 位居物业价值前10%的家庭 可能面临额外 0.15%–0.25% 的年度税负，实际提升拥有成本，或抑制高端物业需求。
- 中端市场 可能受益于 议会税收入的再分配，从而支持提升物业吸引力的本地服务与基础设施。
4. 住房市场趋势
- 英国房价指数（HPI） – 2024年5月： 同比增长5.0%，环比增长0.8%。
- 供应约束： 新建完工量同比上升2.3%，仍低于年需求 140 万套的目标。
- 可负担性指数： 需要 17.2 年收入才能购买房产（2019 年为 15.7 年），显示首次购房者仍承受较大压力。
总体来看，适度下降的抵押贷款利率、有限的住房供应以及即将出台的物业税变化 共同塑造了一个微妙的环境：对部分细分市场而言，可负担性的改善提振需求；而对高价资产来说，政策不确定性则形成压制。
对投资者的意义
1. 房地产内部板块轮动
| 板块 | 前景 | 投资视角 |
|---|---|---|
| 住宅建筑商股（如 Barratt、Taylor Wimpey） | 积极 – 供应受限保持议价能力。 | 关注拥有充足土地储备且低利润率暴露的公司。 |
| 住宅 REIT（如 British Land、Landsec） | 复杂 – 对高价值资产的潜在税负可能压缩溢价物业收益。 | 优先选择资产组合多元化（包括中档资产）且分红覆盖率稳健的 REIT。 |
| 抵押贷款发起人及放贷机构（如 Lloyds、NatWest） | 审慎乐观 – 批准量小幅上升表明贷款账簿在扩张但未过度扩张。 | 寻找不良贷款率低且积极进行风险调整定价的银行。 |
| 抵押贷款支持证券（MBS） | 具吸引力 – 批准量上升支撑 MBS 流入；高质量、机构支持的分层提供稳定收益。 | 目标 AAA 级英国 MBS 或拥有强大服务水平的合并证券。 |
2. 区域布局
- 伦敦及东南部： 受物业税上调影响最大，价格增长可能放缓；可考虑 增值型 次贷租赁机会。
- 中部地区及北部： 由于房价较低且税负较轻，表现相对韧性——适合 核心加 级住宅 REIT 曝光。
3. 以收益为导向的固定收益机会
- 聚焦房地产的公司债： 如 Paragon Banking Group 已发行 5 年期票据，收益率在 4.6%–5.0% 之间，受近月利率下调提振。
- 通胀挂钩英债（指数挂钩 gilts）： 随着英央行监测通胀，指数挂钩英债 为潜在 CPI 峰值提供对冲，平衡偏股的房地产敞口。
4. 汇率考量
- 英镑/美元波动： 受英央行维持相对较高利率立场的支撑，英镑仍具一定强势。持有英镑计价资产的投资者在从外资回收收益时可能受益于 汇率升值。
风险评估
| 风险 | 描述 | 可能性 | 缓解措施 |
|---|---|---|---|
| 进一步加息 | 若通胀仍高于目标，英央行可能再次上调利率。 | 中等 – 通胀为 4.1%（目标 2%）。 | 使用浮动利率贷款敞口、短久期固定收益、利率掉期。 |
| 物业税上调 | 对高价值住宅征收新税可能抑制高端需求。 | 中高 – 预算猜测力度大。 | 转向中档资产，分散 REIT 持仓，采用税务高效结构（如离岸 REIT）。 |
| 经济放缓 | 2024 年第四季度 ONS 预测 GDP 增速下调至 0.4%。 | 中等 – 全球逆风。 | 增持现金仓位，对不利 GDP 情景进行压力测试。 |
| 住房供应滞后 | 建筑瓶颈可能扩大供需失衡，推高价格超出可负担性。 | 低至中等 – 长期趋势。 | 投资具备成熟项目管线的建筑类股；考虑与住房开发挂钩的基础设施债券。 |
| 监管变动 | 严格的 LTV 上限或可负担性测试可能收紧信贷。 | 低 – 当前审慎指引稳定。 | 保持对低 LTV 贷款组合的敞口，关注 FCA 政策公告。 |
关键洞见： “虽说抵押贷款批准小幅回升显示借款人信心恢复，但潜在的物业税改革和通胀压力的双重逆风意味着投资者应在增长押注与防御布局之间取得平衡。” —— Emma Clarke，Hargreaves Lansdown 高级市场策略师
投资机会
1. 土地储备充足的住宅建筑商股
- Barratt Developments (BDEV)： 拥有超过 5,000 英亩开发用地，订单积压强劲，2024 上半年 净营业利润（NOP）同比增长 15%。
- Taylor Wimpey (TW)： 最近宣布 1.5 亿英镑合资，将在中部地区交付 10,000 套可负担住房，提前布局可能受税负影响的高端市场。
2. 中档住宅 REIT
- Landsec (LAND)： 资产组合多元化，45% 位于中部及北部，产生 5.8% 的收益率，且 派息覆盖率稳定在 80%。
- Crest Nicholson (CRST)： 专注于可负担住房项目，对高端物业税上调具有韧性。
3. 抵押贷款发起人敞口
- Lloyds Banking Group (LLOY)： 抵押贷款账簿同比增长 3.2%，不良贷款率 0.9%，显著低于行业平均。
- FinTech 直投平台： 如 Zopa（尚未上市）正扩大点对点抵押贷款业务，为高收益细分市场提供机会。
4. 英国抵押贷款支持证券（MBS）
- 2024‑A 期机构支持英国 MBS： 加权平均票面利率 5.3%，AA 评级，平均寿命 14 年，适合以收益为导向的组合。
5. 与住房开发挂钩的基础设施债券
- 英国住房基础设施基金（UKHIF）： 发行 10 年期债券，收益率 4.9%，专用于地区建设项目，兼具收益与社会影响。
专家分析
宏观经济驱动因素
英央行维持 5.25% 基准利率 的决定反映了在抑制通胀与防止信贷紧缩之间的微妙平衡。至2024年9月，核心 CPI 已降至 4.1%，使英央行得以暂缓加息，但仍保留后续调升的空间。
抵押贷款利率的轻微下调（两年期固定平均 5.78%） 降低了新购房者的月供压力，尽管通胀担忧仍在，但仍能刺激边际需求。
然而，可负担性仍显紧张：平均房价约 £300,000，家庭可支配收入中位数约 £30,500，首次购房者需要 约 10 年收入 才能负担购房。
政策前景
若预算案在 价值超过 £1.5 百万的住宅上加征物业税附加费，其影响将呈双向：
- 高端市场需求压缩 —— 买家可能推迟或转向次级资产，导致高端房价增长放缓。
- 收入再分配 —— 额外税收可用于 本地基础设施与可负担住房项目，间接提升中低价位市场的需求。
历史上，英国的 物业税调整 对短期房价影响有限，但在 2‑5 年的投资视角 中，会因开发商与 REIT 资产配置的调整而产生显著影响。
金融业影响
- 银行业 将出现 贷款账簿适度扩张；在 巴塞尔 III 资本要求下，其风险偏好仍受约束。
- 非银行放贷机构（包括专业抵押贷款机构）可能 收紧承保标准，聚焦低 LTV、高信用评分的借款人。
- MBS 发行商 将受益于批准量上升的资金流入，但 投资者对收益的敏感度 将随利率波动而变化。
住房市场展望
分析师预测 2025 年全年房价增长 3%‑4%，前提是物业税措施保持温和且英央行维持利率稳定。但 地区差异将扩大：市中心高价市场可能停滞，而 外围与通勤区 因供应瓶颈缓解和可负担性提升，可实现 5%‑6% 的增长。
关键要点
- 2024年9月抵押贷款批准达到 66,000 笔，为 2023年12月以来最高，显示信贷需求出现温和回暖。
- 英央行利率维持在 5.25%，抵押贷款利率略有回落，支撑适度的借款人活动。
- 对高价值住宅的物业税附加税猜测 可能压制高端需求，同时将财政收入转向可负担住房与本地服务。
- 投资者应考虑板块轮动：偏好中档住宅 REIT、拥有强大土地储备的建筑商股以及高质量的英国 MBS。
- 风险仍在：可能的进一步加息、经济放缓以及物业税政策不确定性。通过利率对冲、地域分散以及资产类别平衡，可降低这些风险。
- 长期住房趋势 指向持续的供应约束、地区房价分化以及基础设施相关投资的重要性提升。
最后思考
抵押贷款批准的微幅上升为在复杂宏观环境中借款人信心恢复提供了一扇窗口。 虽然 英央行的审慎立场 与 物业税改革的猜测 为市场带来不确定性，但也为精明投资者创造了战略性布局的空间。
通过 在住宅建筑商、住宅 REIT 与抵押贷款发起人股票之间平衡配置，并保留一定比例的 高质量 MBS 与基础设施债券，投资者可 捕捉韧性住房市场的上行潜力，同时 抵御政策驱动波动。
展望未来，预算案后对物业税政策的明确化 将重新划定英国房地产资本流向的轮廓。持续关注 央行信号、地区供应动态 与 政府财政决策，将是把握未来 12‑24 个月抵押贷款、物业税与投资回报交织关系的关键。